SUCCESSION : LE SORT DU BIEN IMMOBILIER

 Au décès d’une personne, ses héritiers s’interrogent sur le sort de son bien immobilier.

Parfois, l’immeuble est un bien commun à la personne décédée et à son conjoint. Parfois, il fait partie de son patrimoine propre.

Il faut alors calculer les droits des héritiers à faire valoir sur le patrimoine global du défunt, après liquidation d’une communauté éventuelle, et dans le respect du droit du conjoint survivant de se maintenir gratuitement dans les lieux pendant une année.

Ensuite, ou bien l’immeuble est attribué à l’un des héritiers contre paiement d’une soulte aux cohéritiers (soulte équivalente au montant de leurs droits dans la succession du défunt), ou bien l’immeuble est vendu (le prix est réparti entre les héritiers dans le cadre du partage successoral) ; les héritiers peuvent encore décider de rester en indivision, auquel cas ils sont co-propriétaires de l’immeuble.

Dans la pratique, deux questions émergent en cas de désaccord entre les héritiers, celle de la vente forcée du bien immobilier, et celle de l’occupation privative du bien immobilier par l’un des héritiers, dans l’attente du partage.

 Elle peut être demandée :

Un héritier assigne les cohéritiers devant le Tribunal judiciaire pour mettre fin à l’indivision existant entre eux, demander le partage de la succession, et au préalable la vente du bien immobilier successoral.

Le Tribunal ordonnera une vente sur adjudication du bien à la barre du Tribunal ou une vente sur licitation du bien par les soins d’un notaire. Le prix de vente sera intégré à l’actif à partager.

Un héritier ou les héritiers titulaire(s) d'au moins deux tiers des droits indivis demandent au Tribunal judiciaire l’autorisation de vendre le bien immobilier, sans pour autant faire un procès aux cohéritiers.

Il(s) doivent toutefois suivre au préalable un formalisme strict : il(s) exprime(nt) devant un notaire son (leur) intention de procéder à la vente du bien indivis. Dans le mois suivant son recueil, le notaire informe les cohéritiers de cette intention ; si ces derniers s'opposent à la vente ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.

Le Tribunal autorisera la vente du bien indivis à condition qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La vente s'effectuera par licitation. 

Un héritier assigne en justice ses cohéritiers, pour être autorisé par le Président du Tribunal à passer seul la vente pour laquelle le consentement des cohéritiers fait défaut, si le refus de ces derniers met en péril l'intérêt commun.

La vente aura alors lieu, dans les conditions fixées par l'autorisation de justice, et sera opposable aux indivisaires dont le consentement a fait défaut.

Au décès de la personne, son bien immobilier devient indivis entre les héritiers ayant des droits de même nature (pleine propriété en l’absence de conjoint survivant, et au moins la nue-propriété en présence d’un conjoint survivant).

L’indivisaire qui s’octroie l’usage ou la jouissance privatifs du bien est redevable d’une indemnité d’occupation au profit de l’indivision successorale (article 815-9 cciv).

Cette indemnité correspond à un loyer auquel on applique un abattement selon l’état du bien. Elle est calculée au moment du partage de la succession, sous la forme d’un capital qui intègre l’actif à partager.

Elle est soumise à une prescription quinquennale, ce qui signifie que les cohéritiers doivent la réclamer devant notaire (selon procès-verbal) ou en justice lors du procès en partage successoral, dans les 5 ans du décès ou du premier jour d’occupation privative ; l’indemnité sera due depuis le premier jour d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux de l’occupant et au plus tard jusqu’au partage effectif de la succession. Si les cohéritiers la réclament passé ce délai de 5 ans, l’indemnité ne sera due que pour les 5 dernières années précédant leur demande.